在纽约市找住房本就不易，如果你是刚到美国的新移民，信用评分较低或根本没有信用记录，那就更具挑战性。但纽约州的法律会保护你。如果你的信用评分较低或没有信用记录，以下是你在纽约找房和申请租房时需要了解的信息：
根据纽约州住房与社区更新局（HCR）的规定，如果你正在申请租赁住房，无论该住房是否由州政府资助，房东都不能仅因为你的信用评分低就自动拒绝你的申请。房东和住房管提供方必须给予你机会，允许你提供其他信息和/或文件，以提高你租房申请的成功率。
我们来进一步拆解一下该规定。根据法律，以下几种情况中，房东不得因为你的信用评分或信用记录而拒绝你的租房申请：
- 你的信用评分在580分或以上（如果你是无家可归者，则为500分或以上）
- 你信用记录的时间很短，或没有信用记录
- 你的租金由租房补贴全额支付
- 你的信用问题源于曾遭受家庭暴力或被跟踪（了解更多：参阅《反女性暴力法案》）
- 你过去曾有过财务困难，但你可以证明你在过去12个月内一直按时支付房租，或者在新冠疫情前的12个月期间（2019年3月1日至2020年3月1日）按时付款
此外，房东也不能因为以下原因拒绝你的租房申请：
- 医疗债务或学生贷款债务
- 未偿还但金额低于5千元的债务
- 一年以上的破产记录
- 过去的驱逐令或住房法庭记录
但是，房东可以要求你提供一位担保人（guarantor）来担保你的租房责任。
什么是担保人？
担保人是指在租户无法履行租赁义务时，愿意为其租约承担财务责任的人。在纽约市竞争激烈的租房市场中，这种安排十分常见。
如果租户因收入有限、信用记录不佳或缺乏租房历史而不符合房东的租赁标准，担保人可以帮助弥补这个差距。担保人通常是家庭成员或亲密朋友，需要具备较强的财务稳定性。在纽约市，这通常意味着担保人需要提供年收入为月租金的80到100倍的证明。
担保人必须提供相关文件，例如收入证明、信用报告和报税单。需要注意的是，担任担保人是一项重大的责任，如果租户违约，担保人在法律上有义务代为支付租金及相关费用。
如果你无法提供担保人，也还有其他选择。你可以主动提出预付多几个月的租金，或支付更高的押金。又或者，如果你没有亲友可以担任担保人，也可以考虑使用担保服务机构来协助你完成租房。
我可以完全避免被信用调查吗？
是的，这是有可能的。如果你能够提供你过去12个月全额按时支付房租的证明，就可以跳过信用调查。可被接受的证明文件包括：租金收据、银行对账单，或前房东签署的证明信等。这些材料可以用来证明你的租房可靠性，从而免去信用评分带来的影响。
住房提供方可以在未经我允许的情况下联系我现在或以前的房东吗？
不一定，得看具体情况。住房提供方只能在有必要核实严重违反租约的行为时，才能联系你现在或过去的房东。这些严重违规行为可能包括：破坏房屋、从事非法活动、擅自养宠物，或屡次违反噪音规定等。
但即使你过去确实曾违反过租约，他们也必须给予你解释的机会，特别是当这些违规行为是由于疾病、失业或新冠疫情所导致的困难所造成时。
我可能会被收取哪些费用？
- 如果你在过去30天内已经被进行过信用/背景调查，房东不得再次向你收取相关费用。
- 如果房东或住房提供方自行对你进行信用调查，他们收取的费用不能超过20美元或调查所需实际成本（以较低者为准）。
如果房东试图拒绝我怎么办？
如果房东试图根据你的信用报告而拒绝你，他们必须先说明拒绝的原因，并给予你14天的时间来回应或提供额外的文件。这些文件可以用来证明信用报告中存在错误，或者说明你的经济困难只是暂时的。
如果你最终被正式拒绝，房东必须向你提供一份信用和背景调查报告的副本。
我可以在哪里寻找可负担的出租公寓？
一个选择是访问 NYC Housing Connect，这是一个在线平台，纽约市民可以在五个行政区内搜索价格合理的出租房。
该平台上的可负担住房都受政府监管，以确保租金在长期内保持稳定。平台上也列有出售的房屋，例如康斗、合作公寓和独立屋，这些房屋同样有价格限制。
只要符合每个房源所规定的收入和家庭人数要求，任何人都可以申请这些住房机会，无论你的公民身份或移民身份如何。
申请通过抽签系统进行，某些申请人群，如老年人、残障人士以及住房所在社区的原居民，可能会获得优先权。
被选中的申请人需提交相关文件，证明自己的收入、资产以及租房记录（如有需要，也可以选择进行信用调查）。
NYC Housing Connect还提供免费的资源，例如“(准备租房)Ready to Rent”计划下的财务咨询服务，帮助用户更好地准备成功的申请。
还有什么需要注意的事项？
除了纽约州提供的法律保护之外，你还可以采取一些积极措施，来提高获得住房的机会：
- 保持诚实与坦白：把租房过程当作一场面试。着装得体、守时，并诚实说明你的信用或财务问题，以及你是如何克服这些困难的。
- 提供收入证明：提交工资单、银行对账单或雇主证明信，显示至少你收入的30%–35%可以满足支付房租的需求。
- 提供额外保障：主动提出支付更高的押金，或预付多几个月的租金，以缓解房东的担忧。
- 设置自动付款：提议使用自动转账方式来支付房租，展示你的可靠性。
- 找一个担保人或共同签署人：如果有一位信用良好的担保人愿意在必要时代为支付租金，会大大提高你申请的成功率。
- 找一位信用良好的室友来合租：与一位信用评分较高的人合租，尤其是对方作为主要租户时，可以提高你成功租房的机会。
- 提供推荐信：出自前房东、雇主或社区领袖的推荐信可以证明你是一个有责任感、值得信赖的租户。
本文由纽约移民记事网华人社区通讯员邱莉菲翻译。
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