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唐人街地产交易背后错综复杂的政治关系网

唐人街标志性的怡东商场易手,但原经营者和租户对新领导层存疑

Read in English: Behind a Chinatown Real Estate Deal, a Web of Shifting Alliances and Political Connections

9月29日,一场破纪录的暴雨袭击纽约市,而唐人街的怡东商场却迎来了自疫情以来最繁忙的一天。来自中国福建省琅岐镇的近300名乡亲齐聚在怡东商场著名的餐厅新怡东大酒楼,举行了一场敬神仪式和宴会。

空气中弥漫着烤乳猪与佛香的烟雾交织在一起的独特香气,在舞狮欢快的锣鼓声中,人们用家乡方言互相问候。新怡东大酒楼的总经理卢扬潮看着宽敞的宴会厅,心中的忧虑却迟迟无法散去。

就在几个月前,卢扬潮通过一家本地报纸得知,尽管他的租约到2035年才到期,但他经营了21年并且是他主要收入来源的这间餐厅可能会面临关闭,一家新的餐厅将取代新怡东大酒楼。更重要的是,计划筹建的新餐厅承诺将按照市议员马泰办公室和318餐馆工人工会促成的协议雇佣新的工会工人。卢扬潮说新的经营者从未与他联系并告知他这些变化,而通过媒体的报道,卢扬潮发现,在过去38年由家族经营的怡东商场易主给了一个新成立的公司——百老汇东集团有限责任公司(Broadway East Group LLC,下文简称“BEG”)。

卢扬潮对这笔交易感到愤怒和失望, 他说:“他们(新的经营者)从未就这个问题与我沟通过。”他还表示他已经有自己的员工,并打算继续经营这家餐厅。

怡东商场曾是唐人街标志性的社区和商业中心,也是纽约福建社区的重要基石。这间商场在经历了多年的衰退和当时的经营者东百老汇商场股份有限公司(East Broadway Mall Inc.)在2019年宣告破产后,正在发生重大转变。

9月29日,来自中国福建省琅岐镇的近300名乡亲齐聚在怡东商场著名的餐厅新怡东大酒楼,举行了一场敬神仪式和宴会。Documented记者许可摄

怡东商场的楼宇由纽约市政府所有,在过去的一年里该商场的经营权从家族转移到了BEG——一个神秘的有限责任公司,该公司绝大部分资金来源均未公开。但是,Documented通过调查发现BEG与几位有权势的市府官员以及市长亚当斯(Eric Adams)政府之间有直接联系,而商场租约变更的提案必须经由市府批准。

特别值得注意的是,与该项目相关的具有影响力的唐人街商业组织纽约中华总商会(CCCNY)的负责人李国威(Wade Li)曾与市长亚当斯的儿子科尔曼(Jordan Coleman)和市长亚裔事务主任郑祺蓉(Winnie Greco)一起出现在旧金山的一个社区活动上。

三个月后,一场支持亚当斯竞选的筹款活动在李国威位于唐人街地威臣街上的餐厅客栈(Hakka Cuisine)举行。在活动上,李国威与亚当斯、郑祺蓉以及BEG的几名成员合影。当天,共有六名BEG和中华总商会的成员向亚当斯捐款。

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社区中的一些人已经开始质疑BEG与政客们包括郑祺蓉之间的关系是否帮助BEG赢得了怡东商场的经营权。一位对怡东商场项目有所了解并与相关方有联系的匿名人士表示:“当你听说这一系列的事情后,你很难不去联想它们之间是不是有什么关系。社区基本上没听说关于这个新运营方的任何具体信息,我们都想知道它是怎么中标的。”

“天堂与地狱之间”

怡东商场一间珠宝店的店主正在小憩。由于人流量急剧减少,商场内的生意很长一段时间都十分低迷。Documented记者许可摄

位于东百老汇88号的怡东商场共有三层,曾容纳100多家本地小商业,比如发廊和杂货店,其中新怡东大酒楼的宽敞宴会厅位于二楼。

在商场于1988年正式开业之前,这块由市府拥有的地皮曾经闲置多年。白天卡车停在那里,夜晚则成为帮派的领地。1985年,市府与陈国明(Kwok Ming Chan,音译)的家族签订了50年的租约。

吴振文自1991年就开始在怡东商场经营自己的商铺,是商场最早期的租户之一,与这里有着深厚的感情。吴振文回忆说,在上世纪90年代末和2000年代初,闽籍移民经常光顾怡东商场购买价格实惠的预付电话卡和批发商品,怡东商场曾是他们与同乡联系的繁忙枢纽。他说:“商场总是人山人海的。感恩节的时候,早上5、6点就有人在门口排队。来自各地的闽籍乡亲都来到这里,有的参加酒席有的来买东西。”

如今,这座曾经标志性的商场的玻璃门和外墙上画满了涂鸦,而里面的大多数商店已经停业。Documented记者许可摄

为了解释怡东商场在闽籍社区内的影响力和重要性,吴振文还讲述了一个他遇到的中国海关官员识别出一个试图使用伪造文件入境美国的人的故事。当时,那名男子提到自己住在曼哈顿的唐人街后,海关人员询问他是否知道怡东商场的位置。“那个人说他不知道,官员就说,‘一个住在唐人街的人怎么可能不知道怡东商场在哪?’他就是这样被识破了。”吴振文笑着说。

而现在的怡东商场内,一些店铺里堆着落满灰尘的梯子和散落在地的木板。下雨天,雨水会顺着天花板的裂缝渗漏下来。吴振文目前在怡东商场地下一层经营一家礼品和裁缝店,他在谈及生意急剧下滑时显得很痛心,“过去与现在的差别就好像一个在天上,一个在地下。”

作为怡东商场租户非营利组织(88 East Broadway Tenants Non-Profit Organization, Inc.)的主席,吴振文表示,商场曾经有超过100家本地小商家,但目前租约上只剩23家租户,其中包括一家福建餐厅、化妆品店和裁缝店等。

转变立场的盟友

在怡东商场一楼,一间曾经为保险会计事务所办公室的空间现在成为仓库。Documented记者许可摄

在2019年破产之前,陈国明家族曾经为了维持商场的运营而付出了极大努力,但因不断上涨的租金而陷入困境。当陈家最初于1985年与市府签订50年租约时,他们每年支付43万2000美元的租金,租金每10年增加20%。此外,陈家同意支付所谓的“PILOT”,相当于为建筑物支付的房产税。

陈家的律师表示,最初,PILOT的费用是每年4万3000美元,但现在已经增加到超过一百万美元,远超怡东商场74万6496美元的年租金。为了维持运营,怡东商场被迫提高租金,这又迫使许多长期租户离开。纽约市行政服务局(DCAS)不认同一百万美元PILOT费用的说法,称目前的评估是每年70万3897.56美元。截至2023年,陈家共欠市府1700万美元,其中包括滞纳金和PILOT费用。

多年来,陈家多次向市府申请重新修订他们的租约,但陈家的律师基南(Sarah Keenan)说,市府拒绝让步。她说:“是市府让他们破了产,PILOT害了他们。”

2019年7月,东百老汇商场股份有限公司申请第11章破产重组。尽管得到了许多社区成员和民选官员的支持,但市府仍在2021年9月拒绝了陈家的租约续签申请。

在2022年7月11日提交给纽约市行政服务局的一封信中,市议员马泰鼓励该机构与陈家联系,考虑他们复兴怡东商场的计划书,并表示:“我已经审阅了陈家的计划书,认为它对这个建筑和整个唐人街都有重要意义。”根据陈家的破产文件中的一份文件,曼哈顿区区长李文(Mark Levine)也提交了支持陈家的信函。大约一年后,两名选民代表均转为支持BEG。

怡东商场内一个空置的货柜。 Documented记者许可摄

根据破产法院的命令,怡东商场的抵押权持有者希望银行(Bank of Hope)征询有经营意向者提供最佳的最终报价,然后在竞标者中选择了BEG。

纽约市行政服务局指出,希望银行向多个应征者征求了经营商场的最终报价。在审查提交的四个报价后,市府和银行都同意了选择BEG的方案。BEG的报价被确定为对银行和市府最有利,因为它确保了重振怡东商场,同时也保护了现有租户的权益。随后,该计划需要经过市府和法院的批准。纽约市行政服务局请求第三社区委员会提出支持性决议供区委员会审批。区委员会批准后,纽约市行政服务局再将方案呈送市长批准。

在今年6月的一次会议上,第三社区委员会透露BEG将成为商场的新经营者,曼哈顿区委员会在9月21日批准了这一决定。在列出他们的主要成员时,BEG只提到了唐人街地产商林嘉华(Bill Lam)和布鲁克林房地产开发商李冠宇(又名Leeboy)。

然而,许多怡东商场的商户对前景感到极为焦虑,担心BEG将终止他们的租约,转而引入愿意支付更高租金的新租户。

根据吴振文和商场内其他商户的说法,2022年9月,在纽约市行政服务局确定中标者之前,BEG曾承诺给现有商户五年租约。但BEG在2023年4月将这一期限缩短为两年,这可能导致商场翻新完成后租户就要被驱逐出去。

马泰说:“区长李文和我一直在倡导五年租约,我们认为两年太短,尤其是考虑到翻新大楼施工需要16个月,我们希望确保那些在商场的兴衰中一直坚守的人能够继续留下来。”

怡东商场曾是唐人街标志性的社区和商业中心,也是纽约福建社区的重要基石。这间商场在经历了多年的衰退和当时的经营者东百老汇商场股份有限公司(East Broadway Mall Inc.)在2019年宣告破产后,正在发生重大转变。Documented记者许可摄

在一份关于BEG提案获批的声明中,李文指出虽然怡东商场近年来业务下滑,对商场内的小商家产生了不利影响, 但其作为唐人街的社区资产仍然十分重要。

他解释说:“这个社区应该得到一个安全、管理良好的空间,这就是为什么我支持市府指定一个新的专项经营者来重振商场,新经营者还将投入至少500万美元来翻新商场。”

与唐人街要员的联系

在谈及怡东商场的重建项目时,一些华人社区领袖和选民代表对纽约中华总商会及其会长李国威对推动重建项目的开启表示赞扬。纽约中华总商会是唐人街最古老的非营利组织之一,自1932年以来一直代表曼哈顿唐人街的商业社区。

5月5日,纽约中华总商会宣布由其董事会控股的集团被选为“怡东商场管理机构”的首选机构。他们就此项目向社区征询意见和建议。

但新闻发布会却为商场的新经营者增添了一丝神秘感。与会者注意到,当记者要求更多关于该集团的股东和结构的详细信息时,纽约中华总商会的成员没有直接回答这些问题。

直到市行政服务局(DCAS)于6月20日在第三社区委员会主持的会议上宣布BEG为新的经营者时,大多数唐人街社区成员才首次听说这家公司。纽约中华总商会会长李国威出席了这次会议以及在7月举行的一次关于BEG与318餐馆工人工会达成协议的新闻发布会,他表达了纽约中华总商会作为BEG社区合作伙伴对该集团的支持。

李国威在6月20日的第三社区委员会会议上表示:“我在这里表达支持,并代表我们社区的数百名成员。“

虽然新经营者接管商场的消息最初点燃了社区对复兴怡东商场的希望,但也引发了关于决策和招标过程的问题和担忧。

许多华人社区的成员和商场内的租户表示对BEG并不熟悉。卢扬潮、吴振文和其他几位商户透露,BEG从未与他们就商场的重新开发计划进行过直接沟通,他们对该集团、其组织结构及其与中华总商会的关系知之甚少。

吴振文在8月致李文的信中提到:“特别令人不安的是,在这个过程中(租约条款的更改)我们完全没有得到直接的沟通。令人担忧的是,我们是通过中文媒体才获得这一关键信息。”

与市府的紧密关系

9月28日,纽约市市长亚当斯和其亚裔事务主任郑祺蓉在市长官邸Gracie Mansion举行庆祝中秋招待会。Documented记者许可摄

在回应Documented有关6月8日在唐人街举办的亚当斯筹款活动的质询时,作为市长的主要顾问兼竞选顾问的蒂斯(Evan Thies)指出,“没有记录显示中华总商会或Broadway East Group的员工出席了6月8日的竞选活动。”

然而,根据一位担心可能受到报复而选择匿名的消息来源向Documented提供的照片显示,2023年6月8日,亚当斯之友(Friends of Eric Adams)在唐人街的客栈餐厅举办了一次竞选筹款活动,支持亚当斯在2025年的连任竞选。该餐厅由李国威拥有,并被列为中华总商会的合作伙伴。

市长亚当斯和他的亚裔事务主任郑祺蓉在当天的活动上与李国威、中华总商会前会长兼现任名誉会长李可乔(Ho Kew Lee)以及BEG的合伙人兼中华总商会董事李冠宇(Guanyu Li)一同合影。此外,BEG的项目管理主任李维克(Vic Li,音译)、中华总商会董事长梅荦生(Lok Sang Mui)和中华总商会董事苏焕光(William Su)也出席了活动。

竞选财务委员会的记录显示,在6月8日,筹款活动举办的这天,李维克、李可乔、苏焕光、BEG的行政总监江健庭(Kevin Kong)、BEG的合伙人陈振源(Roy Chen)以及中华总商会的副董事长卢元龙(Thomas Lo)分别为亚当斯的2025年市政选举捐赠了2098美元。此外,同一天,另外58人为亚当斯的竞选活动共捐款11万3606美元。

去年十月,市长亚当斯的儿子科尔曼(作为说唱歌手的他艺名为Jayoo)在中华总商会的一次活动中登台献艺。随后,在今年3月5日,郑祺蓉和科尔曼在旧金山出席了由李氏敦宗总公所主办的2023年新春联欢宴会。他们与纽约李氏公所的成员一起参加了这次活动,李氏公所是李氏敦宗总公所在纽约的分支机构。此次聚会出现的几位成员也是参与6月8日筹款会的人士,包括李可乔、BEG的合伙人李冠宇和李国威。在活动期间,郑祺蓉和科尔曼代表纽约市市长办公室向李氏敦宗总公所颁发了嘉奖状。

在Documented联系李国威时,他表示“目前”他尚未加入BEG。他说虽然他积极协调各方在怡东商场项目中的合作,但他更倾向于保持更为中立的立场,以有助于进行协调工作。

李国威表示,BEG的主要股东是Leeboy集团的董事长李冠宇和林嘉华,两人都是中华总商会的董事会成员。他表示他愿意竭尽所能地为中华总商会的董事会成员以及他们的商场项目提供帮助。他说:“我为他们感到骄傲。”

李国威还解释了自己出席6月8日的亚当斯筹款活动的原因,称因为他是这家餐厅的老板。但他表示对活动赞助方的身份不是非常清楚。当被问及此事时,他说:“我没有问来的人,你应该去问他们。”

李冠宇拒绝提供有关BEG商场重建计划以及涉及筹备的新餐厅和对现有租户的保护措施的更多细节,“就是我们在记者会上说的那些。”

对于邀请郑祺蓉今年3月参加在旧金山举办的李氏敦宗总公所的活动,李国威指出,他当时得知郑祺蓉在旧金山,便邀请她参加公所的活动。当被问及谁为郑祺蓉支付前往旧金山的旅行费用时,李国威说:“这你应该问她。”Documented就此事致电郑祺蓉,郑祺蓉未予置评。

截至发稿前,市长办公室拒绝就有关郑祺蓉、亚当斯与李国威之间的联系发表评论。此外,市长办公室也未对郑祺蓉3月旧金山之行的赞助方以及政治关系是否影响了怡东商场的招标过程等问题发表评论。

而卢扬潮坚称与商场的前经营者陈家的租约有效期至2035年。他表示会继续经营他的餐厅,并强调:“我已经有了自己的员工,我打算继续经营餐厅。”他表示并不知道BEG打算如何处理与318餐馆工人工会之间的协议,“他们对媒体说的那些与我无关。”

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